Nel 2026 i controlli fiscali si concentreranno anche sulle agevolazioni usate per comprare la prima casa da giovani under 36 e sui bonus edilizi collegati ai lavori in casa. Per il contribuente non significa che ogni pratica sarà automaticamente contestata: le verifiche saranno selettive e punteranno sulle posizioni con anomalie o profili di rischio. La conseguenza pratica, però, è chiara: chi ha ottenuto un beneficio deve poter dimostrare, anche a distanza di tempo, che requisiti, date e documenti erano coerenti con quanto dichiarato.
Prima casa under 36: chi può essere controllato
Il capitolo più vicino alla vita domestica riguarda chi ha comprato un’abitazione chiedendo le agevolazioni “prima casa under 36”. La misura era stata introdotta dal decreto Sostegni bis e riguardava gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023. La finestra è stata poi estesa ai contratti definitivi firmati entro il 31 dicembre 2024, ma solo quando il preliminare era stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023. Questo dettaglio è decisivo: un compromesso non registrato nei tempi, o una data non allineata, può diventare il punto da chiarire in caso di verifica.
Per ottenere il beneficio servivano più condizioni insieme: età inferiore a 36 anni secondo le regole della misura, indicatore Isee non superiore a 40.000 euro, acquisto di un’abitazione da destinare a prima casa e rispetto dei requisiti ordinari previsti per questo tipo di agevolazione. In presenza dei requisiti, l’acquirente poteva evitare le imposte di registro, ipotecaria e catastale; negli acquisti con mutuo era prevista anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva. Per gli acquisti soggetti a Iva, il beneficio poteva tradursi in un credito d’imposta pari all’Iva pagata al venditore.
La platea è ampia. Gli archivi notarili indicano 692.490 contratti di mutuo nella fascia da zero a 35 anni negli anni osservati. La distribuzione annua aiuta a capire perché i controlli saranno basati su incroci di dati e non su una verifica indistinta di ogni acquisto:
| Anno | Contratti di mutuo |
|---|---|
| 2021 | 182.616 |
| 2022 | 201.566 |
| 2023 | 150.596 |
| 2024 | 157.712 |
Il dato più alto è quello del 2022, ma il controllo può interessare anche chi ha chiuso l’atto definitivo nel 2024 grazie alla disciplina transitoria. Un esempio pratico: se il preliminare è stato firmato e registrato entro il 31 dicembre 2023 e il rogito è arrivato nel 2024, bisogna conservare entrambi gli atti perché il solo rogito non basta a spiegare perché l’agevolazione sia stata applicata oltre la scadenza ordinaria.
Bonus edilizi: attenzione alla coerenza delle pratiche
L’altro fronte riguarda i bonus edilizi. Le verifiche potranno guardare sia ai contribuenti sia ai professionisti coinvolti negli adempimenti, in particolare quando lavori, pratiche edilizie e benefici fiscali non sembrano allineati. In casa questo può riguardare ristrutturazioni, manutenzioni straordinarie, interventi dichiarati con titoli edilizi e pratiche catastali. Non basta aver pagato una fattura: deve tornare l’intera catena tra lavoro eseguito, documento tecnico, pagamento, visto o attestazione quando richiesti e detrazione indicata.
Prima di archiviare una pratica, conviene mettere in ordine questi elementi, separando i documenti della casa da quelli della dichiarazione dei redditi:
- Rogito e preliminare: servono per verificare date, registrazione e dichiarazioni rese nell’atto.
- Dsu e Isee: documentano il requisito economico usato per l’agevolazione under 36.
- Mutuo e imposte: aiutano a ricostruire l’eventuale esenzione dall’imposta sostitutiva o il credito d’imposta.
- Cila, Scia e catasto: collegano i lavori edilizi alla pratica autorizzativa o catastale presentata.
- Fatture e pagamenti: devono essere coerenti con interventi, importi portati in detrazione e soggetti coinvolti.
Il punto più delicato è la coerenza. Una pratica può essere formalmente presente ma non bastare se descrive un intervento diverso da quello agevolato, se manca un passaggio collegato ai lavori o se il beneficio richiesto non corrisponde ai requisiti dichiarati. Per chi vive l’abitazione, questo significa recuperare anche documenti che spesso restano al tecnico, all’impresa, al notaio o al Caf: non vanno cercati solo quando arriva una comunicazione.
Cosa fare se hai usato le agevolazioni
Chi ha comprato con l’agevolazione under 36 dovrebbe controllare tre punti: data dell’atto, eventuale data di registrazione del preliminare e requisito Isee. Va verificato anche il rispetto delle regole prima casa: residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi quando richiesta, assenza di altri immobili incompatibili con il beneficio e, se si possedeva già una casa acquistata con agevolazione, vendita entro un anno dal nuovo acquisto. Restano fuori dall’agevolazione under 36 gli atti fuori periodo, gli acquirenti senza requisito Isee e gli immobili che non rispettano le categorie ammesse per la prima casa.
Se arriva un avviso, non va lasciato nel cassetto: per gli atti di rettifica e liquidazione la finestra pratica per attivarsi è di 60 giorni dalla notifica. In quel periodo si può valutare, con un professionista, se presentare documenti, chiedere un confronto tramite gli strumenti previsti o contestare l’atto. Quando invece il contribuente si accorge da solo di non poter rispettare un impegno, come il trasferimento della residenza o la vendita della precedente abitazione nei termini, può essere utile muoversi prima della contestazione per capire se chiedere la riliquidazione ed evitare conseguenze più pesanti.
La novità non cambia le regole già applicate al momento dell’acquisto o dei lavori: cambia l’attenzione sui controlli. Per questo la cosa più concreta da fare ora è preparare un fascicolo ordinato della casa, con atti, pratiche edilizie, ricevute, dichiarazioni e comunicazioni fiscali. Se tutto è coerente, la documentazione serve a rispondere rapidamente; se manca qualcosa, agosto 2026 è ancora un buon momento per recuperarlo da notaio, tecnico, impresa o intermediario fiscale.
