Dal 3 agosto 2026 il Fondo di garanzia per i mutui prima casa comprende due nuove categorie prioritarie: le persone con disabilità permanente grave e determinati familiari conviventi che se ne prendono cura. L’ampliamento è stato introdotto dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, di conversione del decreto sul Piano Casa. Chi rientra nei requisiti può quindi chiedere alla banca di associare la garanzia pubblica al finanziamento destinato all’abitazione principale.
La garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale del mutuo ancora dovuta. Per i nuovi beneficiari può raggiungere l’80% quando il richiedente possiede un ISEE non superiore a 40.000 euro annui. Non si tratta di un contributo versato alla famiglia né di uno sconto sul prezzo dell’immobile: il Fondo garantisce una parte del finanziamento nei confronti della banca, mentre il mutuatario deve restituire tutte le rate previste dal contratto.
Chi rientra nelle nuove categorie
La prima categoria comprende chi ha una disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104. Occorre dunque il riconoscimento di una situazione di gravità: una generica percentuale di invalidità o un verbale privo di questo specifico riferimento non bastano per utilizzare la nuova priorità.
Per i familiari, invece, devono essere rispettate contemporaneamente le seguenti condizioni:
- Convivenza da almeno due anni: la persona con disabilità deve appartenere stabilmente allo stesso nucleo familiare del richiedente.
- Parentela prevista dalla legge: il familiare disabile deve essere figlio, figlia, fratello o sorella di chi presenta la domanda.
- Disabilità grave permanente: serve l’accertamento previsto dall’articolo 3, comma 3, della legge 104.
- ISEE fino a 40.000 euro: questa soglia è necessaria per ottenere la copertura elevata all’80%, non per la garanzia ordinaria del 50%.
Il punto più importante è che la parola “caregiver” non comprende automaticamente chiunque assista un parente. Nell’estensione non rientra, in quanto tale, chi convive con un coniuge, un genitore o un altro familiare disabile diverso da quelli indicati. La persona con disabilità grave può invece presentare direttamente la domanda sulla base della propria condizione, se possiede anche gli altri requisiti del Fondo.
Limiti del mutuo e caratteristiche della casa
Il finanziamento non può superare 250.000 euro e deve riguardare un immobile destinato ad abitazione principale. Alla data della domanda il richiedente non deve possedere altre abitazioni, neppure all’estero. Fanno eccezione quelle ricevute per successione, anche insieme ad altri eredi, se concesse gratuitamente in uso a genitori o fratelli. In caso di mutuo cointestato, i requisiti dichiarati nel modulo devono essere verificati per tutti i richiedenti.
Sono escluse le abitazioni di lusso e quelle accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9. La garanzia può accompagnare l’acquisto, l’acquisto con lavori di ristrutturazione diretti ad aumentare l’efficienza energetica oppure l’accollo derivante dal frazionamento del mutuo del costruttore. Non copre invece un finanziamento richiesto soltanto per ristrutturare una casa già posseduta, senza un acquisto contestuale.
Un esempio aiuta a distinguere l’importo del mutuo dalla parte garantita. Su un finanziamento di 200.000 euro, la copertura ordinaria del 50% corrisponde inizialmente a 100.000 euro; con i requisiti per l’80% arriva a 160.000 euro. Queste somme rappresentano la garanzia riconosciuta alla banca, non denaro consegnato all’acquirente. L’istituto conserva inoltre la propria autonomia nel valutare reddito, sostenibilità delle rate e concessione del credito.
Come presentare la domanda
La richiesta non va inviata direttamente a Consap. Bisogna scegliere una banca o un intermediario aderente e presentare l’istanza insieme alla domanda di mutuo. È necessario utilizzare il modulo aggiornato al 3 agosto 2026: modelli precedenti o diversi da quelli ufficiali non vengono presi in considerazione. Vanno compilati tutti i campi in stampatello maiuscolo, inserendo luogo, data e firma; una domanda incompleta o errata deve essere ripresentata.
Alla pratica occorre unire un documento d’identità valido; per i cittadini extra UE servono passaporto e permesso di soggiorno. La persona disabile deve indicare il verbale che certifica la condizione grave, mentre il familiare deve documentare la convivenza biennale con uno stato di famiglia storico o con l’autocertificazione richiesta. Per la garanzia all’80% va allegata un’attestazione ISEE valida al momento della domanda. Dopo la trasmissione da parte della banca, l’esito dell’istruttoria viene comunicato al finanziatore entro 20 giorni; in caso di ammissione, la banca ha i successivi 90 giorni per comunicare il perfezionamento del mutuo o la mancata erogazione. La disciplina richiamata per le garanzie elevate è prevista per le domande presentate entro il 31 dicembre 2027.
