Chi affitta appartamenti per periodi brevi deve controllare con attenzione il numero di immobili messi a disposizione nello stesso periodo d’imposta. Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi cambia soglia: la cedolare secca resta nel perimetro degli affitti gestiti da privati solo se gli appartamenti destinati a questa formula sono al massimo due. Dal terzo appartamento l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con conseguenze pratiche su partita IVA, codice identificativo nazionale e comunicazioni al Comune.
La regola riguarda le locazioni brevi, cioè contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa e relativi ad abitazioni in Italia. Possono rientrare anche pertinenze come box, cantine o posti auto e anche la locazione di una sola stanza, purché l’immobile sia abitativo. Restano fuori gli immobili accatastati come uffici o studi privati, cioè la categoria A10.
Cosa cambia con due o tre appartamenti
La novità più concreta è che il conteggio non guarda al numero di contratti firmati né alle singole stanze, ma agli appartamenti destinati agli affitti brevi. Se in un appartamento vengono affittate due stanze con due contratti distinti, ai fini della soglia si considera comunque un solo appartamento. Al contrario, se nello stesso anno si destinano alla locazione breve tre appartamenti diversi, dal terzo scatta la presunzione di attività imprenditoriale.
La distinzione è utile anche per evitare un errore frequente: non vanno sommati ai fini di questa soglia i contratti ordinari di locazione, come i contratti 4+4 o 3+2, perché non sono locazioni brevi. Il controllo va fatto solo sugli immobili effettivamente usati per soggiorni brevi di turisti, viaggiatori o persone che restano per un periodo temporaneo.
| Situazione | Regime indicato | Effetto pratico |
|---|---|---|
| Primo appartamento | Cedolare secca 21 per cento | Scelta del contribuente |
| Secondo appartamento | Cedolare secca 26 per cento | Resta fuori dall’impresa |
| Dal terzo appartamento | Esclusione dalla cedolare | Serve partita IVA |
Il dato decisivo è quindi la soglia dei due appartamenti. Per esempio, chi affitta per brevi periodi un appartamento al mare e uno in città può restare nel perimetro della cedolare secca, applicando le aliquote previste. Chi aggiunge un terzo appartamento deve invece organizzarsi come attività d’impresa: non è un semplice cambio di aliquota, ma un passaggio che porta con sé nuovi adempimenti.
CIN, sicurezza e obblighi dell’host
Il CIN, Codice Identificativo Nazionale, deve essere richiesto da chi gestisce affitti brevi o turistici, anche quando l’attività resta privata e non imprenditoriale. Il codice va poi esposto nello stabile e inserito negli annunci, compresi quelli pubblicati tramite portali telematici o intermediari. La partita IVA non sostituisce il CIN: chi passa alla gestione imprenditoriale continua a doverlo richiedere e usare correttamente.
Per ottenere e mantenere la gestione in regola, l’immobile deve rispettare anche gli obblighi di sicurezza previsti per le locazioni brevi e turistiche. Tutti gli spazi concessi in locazione devono avere dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre a estintori portatili collocati in punti accessibili e visibili. Per gli estintori vale la misura di uno ogni 200 metri quadrati, con almeno un estintore per piano.
Cosa fare prima di pubblicare o rinnovare gli annunci
Chi affitta casa deve partire da un inventario semplice ma preciso: quanti appartamenti sono destinati a locazioni brevi nel periodo d’imposta, quali contratti sono davvero brevi e quali immobili sono eventualmente in comproprietà. In caso di comproprietà, la verifica può essere meno immediata, perché il reddito va considerato anche per la quota del comproprietario non indicato nel contratto, secondo le regole fiscali applicabili.
- Contare gli appartamenti: includere solo quelli usati per contratti brevi o turistici, non i contratti ordinari.
- Verificare la durata: la locazione breve non deve superare i 30 giorni.
- Controllare i servizi: biancheria e pulizia sono ammessi; colazione e noleggio auto portano fuori dal perimetro ordinario.
- Richiedere il CIN: il codice va usato negli annunci ed esposto presso l’immobile.
- Valutare la SCIA: dal terzo appartamento, con attività imprenditoriale, va presentata al SUAP del Comune.
Il passaggio alla forma imprenditoriale comporta quindi l’apertura della partita IVA e la presentazione della SCIA allo sportello unico per le attività produttive del Comune in cui si svolge l’attività. L’assenza della SCIA, quando dovuta, può portare a sanzioni fino a 10.000 euro. Prima di mettere online un nuovo annuncio, conviene quindi verificare soglia, codice identificativo, dispositivi di sicurezza e adempimenti comunali: sono questi i controlli che fanno la differenza tra una gestione privata e una gestione che deve essere trattata come impresa.
