Affitto e condominio, come dividere le spese tra proprietario e inquilino
Pubblicato da David Bossi il
Quando una casa è affittata, la domanda più frequente davanti a una rata condominiale o a una riparazione è semplice: chi deve pagare? Il criterio di base distingue tra uso quotidiano dell’immobile e conservazione del bene. In pratica, le spese ordinarie e i consumi ricadono di norma sull’inquilino, mentre le spese straordinarie e gli interventi che mantengono o rinnovano la struttura restano al proprietario.
Non è però una divisione da applicare a occhio. Il contratto di locazione, il regolamento condominiale, il rendiconto dell’amministratore e la tabella degli oneri accessori servono a capire dove collocare ogni voce. La distinzione conta sia per le parti comuni del palazzo, come scale, ascensore, cortile e impianti centralizzati, sia per l’interno dell’appartamento, dove possono nascere dubbi su caldaia, serrature, vetri, pavimenti e impianti.
La regola generale
Il proprietario deve consegnare l’abitazione in buono stato e mantenerla idonea all’uso pattuito. Per questo sostiene le riparazioni necessarie alla conservazione dell’immobile, salvo quelle di piccola manutenzione. L’inquilino, invece, paga ciò che dipende dal normale utilizzo della casa: piccoli guasti, manutenzioni ricorrenti e servizi che consuma mentre abita l’alloggio.
Il riferimento pratico è la tabella degli oneri accessori collegata al D.M. 16 gennaio 2017, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017, che per i contratti richiamati dal decreto adotta l’Allegato D. Per le voci non previste dalla tabella, il criterio rimanda alle leggi vigenti e agli usi locali. Questo significa che, quando una spesa non è immediatamente chiara, non basta il nome della fattura: bisogna guardare la natura dell’intervento.
Le voci più comuni
Nel condominio l’inquilino sostiene in genere le spese legate al funzionamento dei servizi comuni: pulizia, energia elettrica, acqua, riscaldamento, condizionamento, manutenzione ordinaria dell’ascensore, piccole riparazioni, manutenzione delle aree verdi, tassa rifiuti e servizi ricorrenti come sgombero neve o disinfestazione dei locali destinati ai bidoni. Anche il portiere segue una ripartizione specifica: 90% del trattamento economico è a carico dell’inquilino e 10% resta al proprietario.
| Voce | Inquilino | Proprietario |
|---|---|---|
| Ascensore | uso e manutenzione ordinaria | installazione o interventi straordinari |
| Riscaldamento | consumi e pulizia periodica | rifacimento o adeguamento impianto |
| Facciata e tetto | manutenzione ordinaria | rifacimento e lavori strutturali |
| Portiere | 90% del trattamento | 10% e guardiola |
| Rifiuti | tassa rifiuti e uso servizio | acquisto o sostituzione contenitori |
Il dato più utile della tabella è che la stessa area può generare spese diverse. Per l’ascensore, ad esempio, l’energia e le verifiche ordinarie riguardano chi lo usa, mentre una nuova installazione o una manutenzione straordinaria riguarda il proprietario. Lo stesso vale per gli impianti: la lettura dei contatori e la pulizia dei filtri seguono l’uso quotidiano, mentre un rifacimento o un adeguamento importante riguarda la conservazione del bene.
Dentro l’appartamento la logica è simile. La manutenzione ordinaria di pavimenti, rivestimenti, infissi, serrande, impianto sanitario, apparecchi elettrici e impianto di riscaldamento può ricadere sull’inquilino quando dipende dall’uso normale. Sono tipicamente a suo carico anche rifacimento di chiavi, piccole riparazioni di serrature, tinteggiatura delle pareti, sostituzione di vetri e interventi ordinari su elementi che si consumano con l’abitazione quotidiana.
Il proprietario paga invece gli interventi più pesanti o strutturali: sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti, manutenzione straordinaria degli impianti, rifacimento di tetti, facciate, lastrici solari, grondaie, colonne di scarico, fognature, ringhiere, cancelli, porte e corrimano. Rientrano nella sua area anche installazione o sostituzione di citofoni, videocitofoni, allarmi, videosorveglianza, impianti antincendio e impianti centralizzati.
Cosa fare prima di pagare
La cosa da non confondere è il rapporto con il condominio. Davanti all’amministratore risponde il proprietario, perché è lui il condomino. L’inquilino versa gli oneri accessori secondo il contratto, ma se non paga una quota di sua competenza il condominio si rivolge al proprietario, che poi potrà rivalersi sull’inquilino. Questo non autorizza l’affittuario a ignorare le richieste: significa solo che i due rapporti, condominio-proprietario e proprietario-inquilino, restano distinti.
- Controllare il contratto: può contenere patti specifici sulla ripartizione degli oneri accessori.
- Chiedere il dettaglio: una voce generica va letta nel rendiconto o nella fattura che la giustifica.
- Separare uso e struttura: consumi e piccole riparazioni seguono l’inquilino, rifacimenti e sostituzioni il proprietario.
- Verificare le percentuali: per il portiere il riparto indicativo è 90% inquilino e 10% proprietario.
- Contestare per iscritto: se una spesa sembra attribuita male, meglio chiedere chiarimenti prima della scadenza del pagamento.
Per il lettore la conseguenza pratica è questa: non tutte le rate condominiali sono automaticamente dell’inquilino e non tutte le riparazioni interne sono automaticamente del proprietario. Prima di pagare o rifiutare una spesa, va capito se si tratta di piccola manutenzione, consumo, servizio ordinario, intervento straordinario o sostituzione. Una contestazione fondata nasce dal documento giusto: contratto, riparto condominiale, tabella applicabile e descrizione tecnica dell’intervento.
