Sanatoria in condominio: quando il no dell’assemblea non blocca la pratica

Chi deve regolarizzare o adeguare un intervento che tocca parti comuni del condominio non può limitarsi a chiedere “serve il voto dell’assemblea?”. La risposta dipende dal tipo di opera, da dove passa materialmente l’intervento e dagli effetti su decoro, stabilità, sicurezza e diritti dei singoli proprietari. La questione è tornata centrale con la sentenza del Consiglio di Stato, sezione II, n. 2147 del 16 marzo 2026, relativa a canne fumarie e sfiatatoi installati su un edificio condominiale a Firenze.

Il caso riguardava un fabbricato di pregio vicino al Ponte Vecchio, composto da otto piani fuori terra, oltre a un piano seminterrato e a una torretta all’ottavo piano. Alcuni condomini contestavano la presenza di sfiati e canne fumarie collocati vicino a terrazze e finestre di proprietà esclusiva: una parte degli impianti era condominiale, un’altra era collegata ad attività commerciali al piano strada. In origine mancavano gli assensi comunali, poi sono arrivati un parere favorevole della Soprintendenza, un’autorizzazione paesaggistica e ordinanze comunali di adeguamento.

Che cosa ha deciso il giudice

Il punto pratico è questo: la contestazione del condomino non ha fatto cadere automaticamente gli atti amministrativi. Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e ha distinto due piani diversi: da una parte la formazione della volontà del condominio, dall’altra il procedimento del Comune. In linea generale, il Comune non è tenuto a ricostruire ogni dettaglio dei rapporti privati tra condomini quando valuta una pratica edilizia o paesaggistica, soprattutto se l’opera può essere realizzata anche da un singolo condomino senza pregiudicare l’armonia architettonica dell’edificio.

Non significa che il consenso condominiale non serva mai. Significa, piuttosto, che non ogni dissenso blocca la pratica amministrativa. Nel caso esaminato, le canne fumarie erano addossate alle linee perimetrali di tre corti interne, invisibili dall’esterno salvo brevi tratti in copertura, e il loro impatto è stato considerato modesto rispetto all’immobile nel suo complesso. Inoltre, il fatto che l’edificio fosse vincolato e richiedesse il parere della Soprintendenza non dimostrava da solo una lesione del decoro.

Per orientarsi, il lettore può usare questa distinzione di base prima di avviare o contestare una pratica:

Il dato più rilevante è l’ultima riga: se il progetto incide davvero su una proprietà esclusiva, il problema non si risolve con una maggioranza assembleare qualsiasi. Nella vicenda fiorentina, un progetto discusso nell’assemblea del 20 maggio 2019 era condizionato all’assenso del proprietario interessato, che non aveva partecipato alla riunione; proprio per questo quel progetto non arrivò a produrre effetti concreti.

Sanatoria o nuovo adeguamento: cambia molto

Un altro aspetto importante riguarda il nome della pratica. Nel linguaggio comune si parla spesso di sanatoria, ma nel caso deciso il procedimento non è stato trattato come una sanatoria postuma vera e propria. La domanda originaria è stata archiviata dal Comune il 15 marzo 2021, perché l’intervento è stato ricondotto a opere che non richiedevano permesso di costruire ma una comunicazione come la CILA. Successivamente è arrivata l’autorizzazione paesaggistica n. 671 del 23 marzo 2021, preceduta dal parere favorevole della Soprintendenza n. 7206 del 19 marzo 2021.

Le ordinanze comunali n. 323 e n. 324 del 20 luglio 2021 hanno poi imposto opere di adeguamento rispetto a quanto autorizzato. Per chi vive in condominio, la differenza è concreta: una cosa è chiedere di mantenere com’è un’opera abusiva, un’altra è presentare un progetto che la rende conforme alle prescrizioni dell’amministrazione. Nel secondo caso può entrare in gioco un percorso di conformazione, se previsto dalle norme applicabili, senza che questo equivalga automaticamente a un condono generalizzato.

Cosa fare prima di muoversi

Prima di installare, modificare o regolarizzare canne fumarie, sfiati, impianti tecnici, aperture o altri elementi che passano su muri, cortili, tetti o facciate, conviene mettere in fila alcuni controlli. Servono sia a chi vuole fare i lavori sia a chi teme che l’intervento del vicino danneggi la propria casa.

• Verificare dove passa l’opera: muro comune, tetto, cortile, facciata o porzione privata cambiano il tipo di consenso necessario.
• Controllare il regolamento: se è contrattuale può prevedere limiti ulteriori o un parere vincolante dell’assemblea.
• Avvisare l’amministratore: per lavori nella proprietà individuale che possono riflettersi sulle parti comuni, la comunicazione preventiva evita contestazioni immediate.
• Chiedere al tecnico il titolo corretto: permesso, SCIA, CILA o edilizia libera dipendono dall’opera e dal Comune competente.
• Valutare vincoli paesaggistici: il parere dell’ente competente può servire anche quando l’impatto visivo è limitato.
• Impugnare in tempo: una delibera annullabile va contestata entro 30 giorni secondo l’art. 1137 c.c.

Per chi contesta una delibera, il tempo è decisivo. Nel caso esaminato, la delibera del 29 novembre 2018 non era stata impugnata davanti al giudice civile entro il termine ordinario, e questo ha pesato nella decisione. Non basta dire, anni dopo, che l’assemblea avrebbe dovuto votare all’unanimità: bisogna capire subito se la delibera è nulla oppure soltanto annullabile, perché le conseguenze e i termini sono diversi.

In pratica, chi deve sistemare una situazione già esistente dovrebbe partire da un rilievo tecnico e dal regolamento condominiale, poi verificare se l’intervento tocca parti comuni o proprietà esclusive. Chi invece subisce l’opera deve raccogliere documenti, foto, verbali e titoli depositati in Comune prima di contestare. La sentenza non autorizza lavori liberi senza limiti: chiarisce che il dissenso condominiale non blocca sempre il procedimento amministrativo, ma restano fermi i divieti quando l’opera danneggia parti comuni, sicurezza, stabilità, decoro o diritti individuali.