L’assemblea condominiale non può usare il voto di maggioranza per imporre lavori, accessi o contratti riguardanti beni di proprietà esclusiva. Il principio, ribadito dalla Cassazione in due ordinanze del 2025, interessa soprattutto gli interventi che comprendono contemporaneamente parti comuni e private: per queste ultime serve il consenso del titolare. Una delibera che supera tale limite può essere nulla, perché riguarda un oggetto estraneo alle attribuzioni dell’assemblea.
Non si tratta di una nuova competenza concessa o sottratta ai condomìni, ma della conferma del confine tra decisioni collettive e diritti individuali. L’assemblea continua a gestire manutenzione, servizi e spese comuni con le maggioranze previste dalla legge. Non può però decidere al posto del proprietario come intervenire nel suo appartamento, nel box, nella cantina o su un balcone esclusivo, né autorizzare il passaggio attraverso un’abitazione privata.
Come distinguere parti comuni e proprietà esclusive
L’articolo 1117 del Codice civile individua i beni normalmente comuni, salvo che il titolo di proprietà disponga diversamente. Prima di contestare una delibera è quindi necessario controllare rogito, regolamento contrattuale e planimetrie, oltre alla funzione concreta dell’elemento interessato. Le principali categorie da verificare sono queste:
- Suolo e strutture portanti: fondazioni, muri maestri, pilastri e travi sono normalmente comuni.
- Coperture e facciate: tetti, lastrici e prospetti rientrano generalmente nella gestione collettiva.
- Accessi e spazi condivisi: portoni, androni, scale, cortili e locali comuni competono al condominio.
- Impianti centralizzati: reti idriche, fognarie, elettriche, ascensori e riscaldamento sono comuni fino alle diramazioni private.
- Unità e pertinenze esclusive: appartamenti, cantine, posti auto e box appartenenti al singolo restano fuori dal potere della maggioranza.
Il dato più importante è che il nome del bene, da solo, non sempre basta. Un balcone aggettante appartiene normalmente all’unità che lo utilizza, mentre alcuni suoi elementi decorativi possono contribuire alla facciata e al decoro comune. Analogamente, il tetto può essere comune, ma questo non consente automaticamente di attraversare un’abitazione privata per raggiungerlo. Occorre separare con precisione l’opera comune dall’incidenza sulla proprietà esclusiva.
Quando serve il consenso del proprietario
L’ordinanza n. 5528/2025 ha riguardato delibere che affidavano a un tecnico e a un’impresa opere comprendenti anche balconi privati. La Cassazione le ha considerate nulle per la parte estranea alla gestione condominiale: neppure una contabilità separata trasforma la maggioranza nell’autorità competente sui beni individuali. Con l’ordinanza n. 16893/2025 è stata invece esaminata la decisione di accedere al tetto comune passando attraverso l’alloggio privato dell’ultimo piano, senza il necessario assenso.
La regola pratica è che la maggioranza non sostituisce il consenso. Se il capitolato comprende facciata e balconi esclusivi, l’assemblea può deliberare sulla facciata, mentre ciascun proprietario deve accettare gli interventi sulla propria porzione. Il suo voto favorevole e la sottoscrizione possono documentare l’assenso. Se sono coinvolte più proprietà private, il consenso deve provenire da tutti i rispettivi titolari: l’approvazione di alcuni non vincola gli altri.
Nullità e annullabilità non vanno però confuse. Il termine perentorio di 30 giorni previsto dall’articolo 1137 riguarda la domanda di annullamento delle delibere contrarie alla legge o al regolamento: per dissenzienti e astenuti decorre dal giorno della deliberazione, per gli assenti dalla comunicazione del verbale. Le delibere che, come nei casi esaminati, decidono su beni esclusivi fuori dalle competenze assembleari sono invece nulle e non soggette a quel termine. Poiché la qualificazione dipende dal contenuto concreto, è comunque prudente muoversi entro 30 giorni.
Cosa fare se la delibera riguarda casa propria
Il proprietario dovrebbe chiedere subito all’amministratore copia del verbale, del capitolato, del preventivo approvato e dell’eventuale contratto con il tecnico o l’impresa. Deve poi individuare quali opere insistono su parti comuni e quali sulla sua proprietà, verificando anche rogito e regolamento condominiale. Se non intende consentire, è utile formalizzare tempestivamente il dissenso e non limitarsi a una contestazione orale. Per valutare l’impugnazione occorre rivolgersi a un professionista, soprattutto quando i lavori sono prossimi all’avvio.
Presentare una contestazione non sospende automaticamente l’esecuzione della delibera: l’eventuale sospensione deve essere richiesta nelle forme previste. Il principio non autorizza, inoltre, il proprietario a ostacolare lavori effettivamente comuni o a ignorare problemi di sicurezza. Significa soltanto che il condominio deve delimitare correttamente l’incarico collettivo e acquisire un consenso specifico prima di estenderlo a beni o spazi esclusivi.
