Quando tetto, scale, facciata o strutture comuni richiedono lavori e il condominio resta fermo, il proprietario non deve necessariamente attendere che il degrado peggiori. L’articolo 1105, quarto comma, del Codice civile permette a ciascun condomino di rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere i provvedimenti necessari. Questa strada, però, è riservata a una situazione di vera paralisi della gestione: non serve semplicemente ad accelerare una pratica che l’assemblea o l’amministratore stanno già seguendo.
Quando è possibile chiedere l’intervento del tribunale
Il ricorso viene presentato in sede di volontaria giurisdizione. Il giudice può sostituirsi agli organi condominiali quando questi non riescono ad assicurare la conservazione e il godimento delle parti comuni. Può, per esempio, disporre l’esecuzione delle opere, ordinare il versamento delle somme necessarie e nominare i tecnici indispensabili. Può essere richiesto anche che le spese legali siano poste a carico dei condomini che resistono all’iniziativa.
Il presupposto decisivo è l’inerzia assoluta. Una pronuncia della Corte d’appello di Roma del 1° aprile 2025, n. 2005, richiamando un principio già affermato dalla Cassazione, distingue infatti il blocco effettivo dai semplici ritardi. Se non si forma una maggioranza, nessuna decisione viene presa oppure una delibera necessaria resta ineseguita, il ricorso può essere ammissibile. Tempi più lunghi di quelli desiderati dal singolo proprietario, invece, non sono sufficienti.
Prima di valutare questa strada occorre quindi ricostruire ciò che il condominio ha fatto o ha omesso. Le situazioni rilevanti possono essere riassunte così:
- Assemblea senza decisione: i lavori necessari vengono discussi, ma non si forma alcuna maggioranza.
- Nessuna convocazione utile: il problema rimane privo di una concreta valutazione condominiale.
- Delibera non eseguita: le opere sono state approvate, ma l’amministratore non dà seguito alla decisione.
- Gestione completamente bloccata: non vengono adottate né attuate misure per conservare le parti comuni.
Il dato più importante è che non basta un semplice rallentamento. Se l’amministratore ha incaricato un tecnico, ottenuto una relazione, predisposto un computo metrico, convocato l’assemblea e raccolto approvazioni formali, la gestione è considerata in corso. Anche se il cantiere non parte con la rapidità auspicata, manca quella stasi patologica che giustifica l’intervento sostitutivo del giudice.
Il procedimento non può inoltre essere usato per ottenere una condanna o un accertamento su diritti contestati. La volontaria giurisdizione serve a sbloccare l’amministrazione della cosa comune, non a risolvere una lite tra proprietari, stabilire responsabilità per danni o decidere a chi appartenga una determinata porzione dell’edificio. Per controversie di questo tipo occorre il procedimento contenzioso appropriato.
Se esiste un pericolo grave può intervenire il sindaco
La situazione cambia quando il degrado rappresenta un rischio concreto per persone o beni. In presenza di un pericolo grave e attuale per l’incolumità pubblica e la sicurezza urbana, il sindaco può imporre al condominio e ai singoli proprietari interventi indifferibili mediante un’ordinanza contingibile e urgente. Non si tratta dello stesso rimedio previsto dall’articolo 1105: qui l’obiettivo immediato è eliminare o contenere un’emergenza che coinvolge anche l’esterno dell’edificio.
Il Consiglio di Stato, con la decisione del 3 aprile 2026, n. 2736, ha esaminato il caso di un fabbricato nel quale era ceduta parte del tetto. Il vano scale era già sostenuto con puntellamenti provvisori. I Vigili del Fuoco avevano disposto l’allontanamento di un residente e chiuso il tratto di strada davanti all’immobile; una successiva perizia comunale aveva escluso che una normale manutenzione potesse assicurare la stabilità, indicando la demolizione della porzione compromessa.
L’ordinanza imponeva la messa in sicurezza immediata, la delimitazione delle aree a rischio e la demolizione della parte pericolante entro cinque giorni. Il provvedimento era stato notificato a tutti i condomini perché il dissesto interessava tetto, scale, androne, muri maestri, solai e strutture portanti. Il ricorso di una proprietaria, che sosteneva di non possedere la porzione crollata e di non utilizzarla, è stato respinto: la collocazione del singolo appartamento non elimina la comproprietà delle parti strutturali comuni. La notifica a tutti, tuttavia, non significa necessariamente che la ripartizione interna delle spese debba avvenire in quote identiche.
Cosa fare davanti all’inerzia
Il proprietario dovrebbe anzitutto segnalare per iscritto il problema all’amministratore, chiedendo che venga valutato e portato in assemblea, e conservare convocazioni, verbali, delibere e comunicazioni. Questi elementi permettono di distinguere un’attività ancora in corso da un blocco reale. Se nessuno decide o una delibera resta senza esecuzione, si può valutare il ricorso al tribunale per ottenere i provvedimenti gestionali necessari. Se invece vi sono cedimenti, distacchi o altri segnali di pericolo immediato, la priorità è avvertire i servizi di emergenza e il Comune, evitando l’accesso all’area esposta. Non esiste un termine generale uguale per tutti: eventuali scadenze, come i cinque giorni del caso esaminato, dipendono dal contenuto della specifica ordinanza.
