Affittare una sola camera dell’abitazione è una locazione parziale e può essere gestita con un contratto regolare e, quando ne ricorrono le condizioni, con la cedolare secca. Il canone pubblicato nell’annuncio, però, non è il guadagno netto: bisogna sottrarre imposte, eventuali utenze comprese nel prezzo, spese condominiali, manutenzione, usura degli arredi e periodi nei quali la stanza resta vuota.
Quanto può rendere una stanza nel 2026
I canoni richiesti cambiano molto secondo città, quartiere, collegamenti, vicinanza a università e ospedali, dimensioni e dotazioni della casa. Nell’agosto 2026 il prezzo medio nazionale delle stanze singole è diminuito del 6,2% rispetto a dodici mesi prima, mentre i contatti medi per annuncio sono calati del 19,8%. Il quadro locale rimane però molto differenziato.
| Città | Canone medio mensile | Variazione annua |
|---|---|---|
| Milano | 704 euro | -3,8% |
| Firenze | 627 euro | +3,3% |
| Roma | 615 euro | +7% |
| Bologna | 585 euro | -7,5% |
| Foggia | 259 euro | +4% |
| Chieti | 240 euro | +5,2% |
Milano resta dunque il mercato più caro, mentre Roma procede in controtendenza rispetto al calo nazionale. Questi valori rappresentano prezzi medi richiesti, non somme garantite al proprietario. Prima di fissare il canone conviene confrontare camere realmente simili nella stessa zona e fare un calcolo annuale: anche un prezzo elevato può produrre meno se tra un contratto e l’altro si accumulano mesi senza inquilino.
Cedolare secca, Irpef ed esempio di calcolo
La cedolare secca può essere scelta anche per una singola stanza. L’aliquota è del 21% per il canone libero e del 10% per il canone concordato, se sono rispettati i requisiti previsti. Il regime sostituisce Irpef, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e bollo. Per i contratti concordati può servire l’attestazione di conformità all’accordo territoriale: quando è richiesta e manca, l’aliquota agevolata non si applica e resta quella del 21%.
Con una camera affittata a 500 euro al mese, il canone annuo è di 6.000 euro. La cedolare al 21% vale 1.260 euro, lasciando 4.740 euro dopo la sola imposta; con l’aliquota del 10% si pagano 600 euro e ne restano 5.400. Non è ancora il netto effettivo, perché devono essere sottratti costi, utenze eventualmente incluse e periodi di sfitto. Se più porzioni della stessa casa sono affittate contemporaneamente con contratti diversi, la scelta della cedolare per la prima obbliga ad applicarla anche alle altre.
In alternativa, il reddito della locazione confluisce nell’Irpef ordinaria, con l’abbattimento forfettario previsto e l’applicazione dell’aliquota marginale. La convenienza dipende dagli altri redditi e dalle detrazioni disponibili, quindi è utile confrontare i due regimi con un CAF o un professionista. Per le locazioni brevi, cioè non superiori a 30 giorni, la cedolare è del 21% su un immobile scelto in dichiarazione e del 26% sugli altri. Dal 2026 il regime non imprenditoriale riguarda al massimo due appartamenti nell’anno: dal terzo l’attività si presume imprenditoriale.
Contratto, registrazione e controlli da fare
Il contratto deve essere scritto e, quando soggetto all’obbligo, registrato entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. La procedura può essere completata online con il servizio RLI, esercitando anche l’opzione per la cedolare. Non è richiesta la registrazione quando i contratti con lo stesso conduttore non superano complessivamente 30 giorni nell’anno. L’Attestato di prestazione energetica deve essere messo a disposizione dell’inquilino e richiamato nel contratto con la dichiarazione di avvenuta consegna, senza allegarlo materialmente.
Per gli studenti universitari è previsto un contratto conforme al modello ministeriale, con durata da 6 a 36 mesi e canone determinato secondo l’accordo territoriale del Comune. È possibile locare la singola camera ripartendo il canone dell’intero immobile in proporzione alla superficie concessa. Se ricorrono le condizioni del canone concordato, può applicarsi la cedolare al 10%. Nel contratto è opportuno specificare anche uso degli spazi comuni, pagamento delle utenze, arredi presenti e regole per ospiti e pulizie.
Prima di consegnare le chiavi, i passaggi essenziali possono essere riassunti così:
- Confrontare i canoni, usando camere simili per zona, dimensioni e servizi.
- Scegliere contratto e tassazione, verificando i requisiti dell’eventuale canone concordato.
- Descrivere stanza e arredi, preparando un verbale sullo stato iniziale dei mobili.
- Registrare il contratto, rispettando il termine previsto e conservando la ricevuta.
- Comunicare l’ospitalità, quando l’inquilino è extracomunitario o apolide.
L’ultimo punto richiede particolare attenzione: la dichiarazione di ospitalità deve essere presentata all’autorità locale di pubblica sicurezza entro 48 ore dalla disponibilità effettiva dell’alloggio, anche se il contratto è stato registrato. Va inoltrata alla Questura o al Commissariato competente oppure, dove non presenti, al Comune. L’omissione comporta una sanzione da 500 a 3.500 euro. Per un inquilino italiano o comunitario, invece, la registrazione assorbe la precedente comunicazione di cessione del fabbricato.
